一、模式简介

业主自行管理模式是指在社区党支部、居委会指导下，召开业主（居民）代表大会，由业主（居民）推选出5-7名代表，成立物业自管委员会或自助物业服务站，确立自治规范，实行业主（居民）自助管理，实现自我服务和自我管理的良性运转。

模式特点：

１.适合有一定的基础条件，规模小且相对封闭，无电梯、设备房等特种设备，居住人群较单一（住户多为原同单位职工），公共意识较强且有自治意愿的小区。

２.业主（居民）有一定的自管能力，由物业自管委员会或自助物业服务站收取物业服务费和停车费，组织小区志愿者和发动业主（居民）

利用空闲进行日常自助式管理服务。

３.建立自治规范制度，物业自管委员会或自助物业服务站依据相关法规，结合小区实际制定一系列规约、制度等，并在自治运行中严格执行。

二、江汉区无线电小区运行情况和操作要点

（一）基本情况

无线电小区原为武汉市无线电厂职工宿舍，建于80年代，房屋５

栋，平房８间，总建筑面积0.7万平方米，居民249户，80％为原武汉市无线电厂退休职工。江汉区唐家墩街道西桥社区指导协助业主（居民）成立无线电小区自助物业服务站。

(二)整治改造情况

小区整治改造由唐家墩街西桥社区组织实施，整治内容包含配套设

施类（监控安装、楼道灯更换等）、公共设施及环境类（外墙整治、违

章搭建拆除、道路路面硬化、地下管网疏通铺设、非机动停车棚建立、

车位划线、建立老年活动室、环境整治等）、物业服务设施类（自助物

业服务站办公室装修、办公设备购买）。整治共投入资金约35万元，户均改造费用1405元。

操作要点：老旧小区通过整治改造达到具备自行开展物业管理服务

基础性条件。一是整治房屋本体（清除安全隐患、房屋治漏、线路序化、

外立面及楼道粉修等）；二是完善配套设施（购买消防设备、配置单元

防盗门、增加监控设备及楼道照明等）；三是更新公共设施及改善环境

（停车位、道路整修和绿化补植）；四是配备必要物业服务设施（配置值班岗亭、停车道闸和交通标志等）。

（三）自助管理规约制定情况

自助物业服务站成立前，西桥社区居委会多次组织召开业主（居

民）代表大会，宣讲老旧住宅区物业服务工作的意义和作用。2009年５月，无线电小区居民代表大会推选代表，组成居民自治小组，筹建自助物业服务站，报社区居委会备案。无线电小区自助物业服务站成立后，签订物业服务管理承诺书（业主规约），公示物业服务内容、公共管理事务明细及物业收费标准。

操作要点：一是社区主导，社区居委会组织召开居民代表大会，指

导帮助居民（业主）成立自助物业服务站，自助服务站成立后向社区居

委会备案；二是规范自治行为，制定并公示自助管理规约，物业服务内

容和物业服务收费公开、透明，接受业主（居民）监督。

（四）物业服务情况

无线电小区自助物业服务站配置保安、保洁、维修工共７人，提供“保安、保洁、保秩序、保绿、保和谐、保成本”六保基本物业服务。

小区未成立业委会，为监督自助服务站日常工作，西桥社区指导无线电

小区成立理事会和监事会，协助制定自助站管理章程、监事会职责、理

事会职责、岗位职责等。理事会成员７人，代理执行小区业主大会职权；

监事会成员５人，代表全体业主行使监督权。

操作要点：一是管理规范，制定相应完善的管理制度和工作章程，

同时成立监事会和理事会等监督机构；二是尊重民意，组织小区业主（居民）广泛参与管理，如整治项目确定、年度工作计划拟定、物业费使用支出等；三是开展自助服务，有条件的可建立自助服务小组，组织小区退休老党员或发动业主（居民） 利用空闲开展维修、清扫楼道等志愿服务。

（五）考核情况

西桥社区统一拟定辖区自治物业管理考核办法和物业服务考评细则，对无线电小区自助物业服务站进行季度考核和年终考评。考评项目包含思想素质、管理运作、服务质量、三方联动、房屋管理与维修养护、共用设施设备管理、保安、消防、车辆管理、环境卫生、绿化消杀管理等。

操作要点：一是社区加强考核，由社区居委会统筹安排专人负责考

核，将考核工作与征集业主（居民） 需求相结合，提升自助物业服务站物业服务水平；二是统一考核标准，社区统一制定自治物业考核办法和考核细则，量化考核指标。

（六）收支情况

西桥社区无线电小区目前无政府财政补贴，收费来源为物业服务费

和停车费。物业服务费居民（业主）５元／户，租户0.30元／平方；停车费居民（业主）70元／辆／月，租户140元／辆／月（2015年后调整为居民（业主）150元／辆／月，租户300元／辆／月），车位50个。收入约135万元／月，支出约125万元／月，收支基本持平。

操作要点：一是量入为出，根据小区整体物业服务收费情况来安排服务人员及支出，避免出现亏损；二是社区适当给予扶持帮助，如提供公共区域路面清扫及夜间巡逻值班等。